Nazwa instytucji timeshare powstała z połączenia dwóch angielskich zwrotów: ‘time’ – czas oraz ‘share’ – dzielić. Timesharing można tłumaczyć dosłownie jako ‘czasowe uczestniczenie’, jednak zwrot ten nie doczekał się jeszcze swojego odpowiednika w języku polskim. Timesharing jest najbardziej popularny w krajach Europy Zachodniej i w Stanach Zjednoczonych. Jego geneza nie jest do końca jasna. Wskazuje się jednak, iż swoje początki miał on we Francji. W latach 70. rozkwit timesharingu nastąpił w Stanach Zjednoczonych, by potem znaleźć szerokie zastosowanie w atrakcyjnych turystycznie krajach Europy Zachodniej, takich jak Portugalia czy Hiszpania. Obecnie na całym świecie funkcjonuje około 5 tysięcy ośrodków timesharingowych, z czego ponad 1700 w Ameryce Północnej. 25% z nich to ośrodki europejskie [1]. Taka forma korzystania z nieruchomości staje się coraz bardziej popularna również w Polsce i, tak jak wszędzie, wiąże się głównie z rynkiem usług turystycznych [2]. Początki timesharingu w naszym kraju sięgają lat dziewięćdziesiątych XX wieku. Stanowił on niejako alternatywę dla wydatków, z którymi należało się liczyć przy kupnie i utrzymaniu letnich rezydencji [3]. Konieczność objęcia timesharingu regulacją prawną wynikała z coraz szerszej skali zjawiska, częstego narzucania przez oferentów umów niekorzystnych dla klientów oraz nierzetelnych praktyk marketingowych, np. poddania umowy obcemu reżimowi prawnemu czy tzw. fałszywych klubów wakacyjnych [4]. Konsumenci potrzebowali ochrony na poziomie unijnym.

27 kwietnia 2012 r. weszła w życie nowa ustawa kształtująca zasady czasowego korzystania z nieruchomości. Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o timeshare (Dz. U. z 2011 r., nr 230, poz. 1370) jest wynikiem implementacji Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2008/122/WE z dnia 14 stycznia 2009 r. w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do niektórych aspektów umów timeshare, umów o długoterminowe produkty wakacyjne, umów odsprzedaży oraz wymiany (Dz. Urz. UE L 33 z 3 lutego 2009 r.). Uchylony został artykuł 270¹ kodeksu cywilnego. Do decyzji Państw Członkowskich UE należało, jakie formy prawne przyjmą umowy o timeshare. Polski ustawodawca przyjął zasadę, iż timesharing może powstać jako prawo obligacyjne lub przybrać postać użytkowania (art. 20 ustawy). Istnieją jednak istotne różnice pomiędzy użytkowaniem „klasycznym” a użytkowaniem w ramach timesharingu. W kwestia nieuregulowanych przez ustawę, stosuje się przepisy kodeksu cywilnego.

Artykuł 2 ustawy z 16 września 2011 r. zawiera definicję legalną umowy timeshare. Na jej podstawie konsument nabywa prawo do korzystania, w okresach wskazanych w umowie, z co najmniej jednego miejsca zakwaterowania. Umowa ta jest odpłatna i musi być zawarta na okres dłuższy niż jeden rok. Dotyczy nie tylko nieruchomości, ale wszelkiego rodzaju pomieszczeń mieszkalnych (w tym chociażby miejsc zakwaterowania na statkach pasażerskich czy w przyczepach kempingowych) [5].

Mając na względzie ochronę konsumenta, należy podkreślić, iż ma on prawo do odstąpienia od umowy timeshare w terminie 14 dni od dnia jej zawarcia lub od dnia doręczenia dokumentu umowy, poprzez złożenie przedsiębiorcy, na piśmie lub na innym trwałym nośniku informacji, oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Umowa uważana jest wówczas za niezawartą (art. 29 ustawy). Prawo to przysługuje konsumentowi bez konieczności podania przyczyny odstąpienia (art. 25 ustawy, tzw. „cooling-off period” [6]). Ponadto, konsument nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. Przedsiębiorca nie może również żądać lub przyjmować od konsumenta jakichkolwiek świadczeń określonych w umowie (np. zaliczek, gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych, blokady rachunku bankowego czy pisemnego oświadczenia o uznaniu długu) przed upływem 14-dniowego terminu do odstąpienia od umowy. Na przedsiębiorcę zostały także nałożone obowiązki informacyjne (rozdział 2 ustawy). Szczegółowe informacje dotyczące umowy timeshare powinny zostać przekazane konsumentowi w zakresie określonym w standardowych formularzach, które stanowią załącznik do ustawy.

Timesharing zawiera szereg odrębności w stosunku do „klasycznego” użytkowania. Reguluje on stosunki konsument-przedsiębiorca, które co do zasady nie występują w prawie rzeczowym. Art. 20 ustawy wskazuje przepisy kodeksu cywilnego, których zastosowanie przy timesharingu zostało wyłączone. Należy wskazać, że timesharing jest dziedziczny i zbywalny, podczas gdy niezbywalność jest jedną z cech charakterystycznych użytkowania. Można nim rozporządzić zarówno inter vivos, jak i mortis causa, nie wygasa wraz ze śmiercią osoby fizycznej. Ponadto, timesharing nie wygasa wskutek niewykonywania go przez dziesięć lat.

Rozdział 7 omawianej ustawy reguluje z kolei odpowiedzialność przedsiębiorcy za wadliwość przedmiotu świadczenia. Przedsiębiorca jest przede wszystkim obowiązany utrzymywać miejsce zakwaterowania w stanie przydatnym do umówionego użytku (a więc zgodnie z opisem zawartym w umowie) przez cały czas trwania umowy, w tym dokonywać napraw i innych nakładów koniecznych. Jeżeli udostępnione konsumentowi obiekty mają wady ograniczające przydatność do umówionego użytku, konsument może żądać odpowiedniego obniżenia wynagrodzenia za czas trwania tych wad (art. 40 ustawy). W pewnych przypadkach możliwe jest również wypowiedzenie umowy przez konsumenta ze skutkiem natychmiastowym (art. 40 ust. 2, art. 41 ustawy). W tym miejscu należy zaznaczyć, iż odmienną regulację zawiera kodeks cywilny, który w art. 259 stanowi, że właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem, a jeżeli je poczynił, może żądać ich zwrotu od użytkownika. Zgodnie zaś z art. 260 kc to użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy.

Istotne stwierdzenie zawiera art. 7 omawianej ustawy. Postanowienia umowy timeshare mniej korzystne dla konsumenta niż postanowienia ustawy będą nieważne ex lege. Oznacza, to iż ustawa zawiera normy semiimperatywne, wyznacza pewne minimum ochrony konsumenta.

Nowe uregulowanie timesharingu w sposób szczególny akcentuje ochronę konsumentów przed nieuczciwymi praktykami przedsiębiorców. Ochrona ta ma na celu zwiększenie zaufania konsumentów do tego typu usług i być może przyczyni się do rozkwitu timesharingu oraz zwiększy zaufanie do tej stosunkowo nowej instytucji wśród Polaków.

[1] Na czym polega timesharing?, Europejskie Centrum Konsumenckie, Warszawa 2011, s. 8.

[2] M. Jagieła, Timesharing jako międzynarodowy stosunek prywatnoprawny, „Transformacje prawa prywatnego”, 4/2011, s. 9.

[3] M. Olkiewicz, Nowa ustawa o timeshare wejdzie w życie w II kwartale 2012 r., „Polish Construction Review”, 12(12), s. 16.

[4] M. Jagieła, op.cit., s. 9.

[5] M. Olkiewicz, op.cit., s. 17.

[6] Ibidem.